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SCI

SCI

Types

Constitution et fonctionnement

Évaluation des parts sociales

Dissolution

Fiscal

La SCI (société civile immobilière) se définit comme une société créée par plusieurs associés désirant détenir en commun 1 ou plusieurs immeubles.

Types

En fonction de leur objet, on distingue :

les SCI de location, ci-après étudiées, ayant pour objet l’administration ou la gestion d’immeubles locatifs,
les SCI de construction-vente, ayant pour objet de construire des immeubles en vue de les revendre à des tiers,
les SCI d’attribution, ayant pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles destinés à être attribués (et non vendus) aux associés,
SCI de placements immobiliers, plus connues sous le nom de SCPI.

Les développements ci-après concernent uniquement la SCI de location.

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Constitution et fonctionnement

Pour constituer une SCI, il faut être au moins deux. Chaque associé :

fait des apports (immeubles, sommes d’argent) et reçoit, en contrepartie et proportionnellement, des parts sociales,
participe aux bénéfices et est responsable des dettes sociales, en proportion de ses parts dans le capital,
peut céder ses parts (par vente, succession, donation) à un associé ou à un tiers (l’accord de tous les associés est généralement requis).

Une SCI ne doit pas avoir pour activité principale et régulière l’achat et la revente d’immeubles, ni la location en meublé. À défaut, elle perd son caractère civil et devient une société commerciale soumise à l’IS.

En matière de capital social, la loi n’impose aucun montant minimal.

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Évaluation des parts

La valeur des parts d’une SCI est essentiellement fonction de la valeur du ou des immeubles qu’elle détient.

Valeur de 1 part = ( valeur des immeubles - dettes de la SCI) / nombre de parts

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Dissolution

Les associés se retrouvent en indivision. Chacun peut alors réclamer le partage :

le capital est, en principe, réparti entre eux en proportion de leurs parts,
les statuts de la SCI, ou une décision de tous les associés, peuvent convenir de l’attribution de certains biens à certains associés.

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Fiscal

Imposition des revenus - Chaque associé personne physique est imposable :

sur sa quote-part dans les bénéfices de la SCI,
au titre des revenus fonciers.

Impôt sur les plus-values - De la même façon, en cas de cession d’un immeuble par la SCI elle-même, chaque associé personne physique est imposable :

sur sa quote-part dans les bénéfices de la SCI,
au titre des plus-values immobilières.

En cas de cession de ses parts par un associé, le régime des plus-values immobilières s’applique.

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